如何正確收樓驗收 新房交房手續有哪些
1、電：包括總負荷，電線截麵負荷是否符合標準要求，布線的問題可能在表麵上是看不見了～
2、水：供水的管道是否滿縫無滲漏，可以采用加壓測試；
3、汙：排汙管道無滲漏
4、質量：包括裝修表麵、收口效果（大多集中在牆體）
5、發展商所提供裝修中的各產品品牌、保修期，售後維護誰負責
6、裂縫：裂縫包括建築下沉和牆體收縮縫，但更多的是衛生間因為建築裂縫而產生滲漏，造成天麵滲漏
免除收房傷痛 從簽合同開始
為避免出現房屋質量問題，建議消費者在買房時選擇資信良好的開發商，將風險控製在前期。
簽合同時應明確各有關細節，包括收樓時間，收樓程序（如先驗樓，無異議後再收等）；驗樓時從配套設施到房內各項交付物指標的具體詳細驗收標準（麵積、地麵、體牆、廚廁等等），最好附上設計圖紙及施工圖，並在合同中注明以其為準。同時注明收樓時原開發商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結構驗收標準。最妥當的做法是請上一位有經驗的律師，分析購房合同中有無標注不明或易成歧義的
條款陷阱，免除收樓時的麻煩。切記查看“三書一證一表”
“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。
根據國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目竣工後，經驗收合格後，方可交付使用”。“三書一證一表”齊全是樓房質量經過國家有關部門權威認可的標記，是發展商交樓的必要條件。
業主一旦簽了有關文件，就視為對樓宇質量的認可。因此，專家提醒，收樓前千萬記住要求發展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，並且與購房合同一致，隻有證件齊全了，你才能簽署入住單，收樓。但時下不少發展商交樓時，大多未能出具完整的文件，若買家確實想收樓的，驗收過《住宅質量保證書》，有關部門出具的關於永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書後，確保具備居住條件的，亦可收樓。
先驗房後收樓
先驗樓再繳費、辦理入住手續是收樓的正常程序，但目前發展商能讓買家先驗樓後辦手續的並不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，再發批條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主進得房去，發現貨不對板，申訴起來也軟弱無力——負責任的發展商會積極善後，無良的則會實施“拖字訣”，讓買家勞心勞力，這對買家來說是不公平的。為避免出現這種情況，買家應事先在購房合同中特別約定先驗房後收樓，另一方麵如合同已成事實，則可采取在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
竣工驗收備案表的複印件加蓋發展商的印章，並注明各項配套設備的品牌質量等級保修期限維護時限等細節
收樓準備篇
帶好資料準備收樓
接到開發商的入住通知單(也叫入夥通知單)，就標誌著業主收樓的開始。您如果身在外地，沒有足夠的時間親自辦理入住手續，那麼您必須指定一位信得過的委托人來幫您簽訂各種入住相關文件。
通常開發商會與入住通知單一並寄發給業主一份《繳費通知單》，辦理入住應交納的各項費用都有詳細說明。例如您剩餘的房款，這時候您一定要帶上，否則開發商會按照合同計算您的違約金(一般是每天總房款的萬分之二，)。
——交納公共維修基金以及先期的物業管理費
房屋的公共維修基金是您應該繳納的費用。即使您信不過開發商，也千萬要認識到，這占到總房款2%的公共維修基金隻是開發商替政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費用是今後小區成立業主委員會後交給咱們業主自己支配的，開發商根本無權動用。
還有，在入住以前，您必須先交納1～3個月的物業管理費(也可以看做是物業管理押金)，讓物業管理公司能夠有一個管理資金的充分流動，在未來的這幾個月當中，您就不用再交納任何的物業管理費用。
——認真檢查您的房產，別放過任何紕漏
當您交納了房屋尾款、公共維修基金和先期物業管理費用後，就應該提出去看現房。您最應該注意的就是在質量上以及麵積上的問題，如發現房屋漏水、地板明顯裂縫，屬於開發商在建設過程中可以避免的問題但還是出現的失誤，您完全可以在入住驗收單上拒絕簽字。但如果屬於因為氣候、溫差等原因發生的牆皮開裂等現象，您可以責成開發商在規定的期限內加以維修。
您檢查房屋的質量等問題需要照顧到兩方麵，一方麵，如果真是感覺小區的各方麵條件達不到入住的標準，應該明確指出其不具備交工的理由。還要向開發商索要您該得到的違約金(一般來講，延期交房的違約金是按照已交付房價的每天萬分之二來結算)。
另一方麵，當您確信房屋質量基本可以達到滿意的程度，就應該按照合同中約定的麵積誤差來和開發商交涉。合同中規定，雙方在實測麵積方麵存在著正負三的差額，如果開發商交給您的房屋麵積大於合同中規定的麵積，您必須按照《商品房買賣合同》中約定的每平方米單價補齊超出麵積的房款；如果小於規定中的麵積，開發商應該退給您相應部分的房款。
——交納契稅，為得到產權證早做準備
契稅是在您辦理產權證的時候才交納的，但開發商為了避免以後的麻煩，將提前向您收取。按照國家有關規定，買房人在買房之後應向政府交納總房款2%～4%的契稅(麵積在120平方米以下的房產，按照總房價款2%的標準收取；超過120平方米的，超出部分按照總房價款4%收取)，開發商有權代收代繳。
——一表兩書要審查
現行規定，房屋竣工後，建設單位、施工單位、設計單位、監理單位四方聯檢，檢驗結果報質檢站備案，由質檢站出具備案表。所以這時候您要向開發商提出看質檢站出具的《建設工程竣工驗收備案表》以及該房屋的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
《建設工程竣工驗收備案表》是收樓的前提，即使開發商做得再好，如果沒有這個驗收表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收樓。《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》則是確保您順利使用該房產及該房產內設備，並享受開發商提供的保修服務的通行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產還是比較可信的。
——簽訂《物業管理公約》
別以為每月每平方米不過幾元錢，買得起當然住得起，您要看清，您以後要交納的物業管理費到底由哪些方麵構成，清潔費、保安費、綠化費是怎麼核定的，要讓物業管理公司說得清清楚楚、明明白白，還有，您的小區物業管理公司的資質最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標準，別在今後的管理當中給您造成不必要的麻煩，如果提前認識這家公司，在今後成立業主委員會的時候您能做到知己知彼。
收房篇：
收樓程序：要堅持先驗房後辦理入住手續
★【交房手續有哪些】★
一、通知
開發商取得新建商品房房地產權證後，應以書麵形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。
二、驗收
購房者應根據購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收，並做好記錄，同時，不要忽視對房屋產權是否清晰進行核驗。
驗收時，開發商應主動向購房者出示建設工程質量檢驗合格單和新建商品房房地產權證。
三、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。
為了防止開發商在建設期間將業主的房屋進行抵押，業主在驗收房屋質量文件之前，首先要審查《國有土地使用權證》上是否有抵押記載，然後才開始驗收有關的工程質量文件，就目前而言，主要是包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》（俗稱“兩書一表”）。
目前在交樓過程當中出現問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照有關規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，因此，業主在驗房的時候不能隻看有沒有《竣工驗收備案表》，而是要仔細查看所購的房屋是否在該表的範圍內，以及表內的各個分項是不是都備了案。
四、簽署房屋交接書
購房者對房屋及其產權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發商簽訂房屋交換書；
對不符合合同約定的，應做好記錄，要求開發商簽字，不能簽署房屋交接書，直至開發商的房屋完全符合交房標準。
業主最好自備一份詳細的驗房記錄單，驗收完有關文件，業主馬上就要開始實地驗房了，開發商提供的《樓宇驗收記錄表》列出的項目大多不夠細致，一旦驗收起來，可能根本不夠用，建議業主先自備驗房記錄單，以備不時之需。業主在自備的驗房記錄單裏，應該盡可能詳細地列明需要注意的內容，以防遺漏。
據經驗，在驗房過程中，首先要關注房屋是否存在結構問題，例如承重牆是否有貫穿性裂縫等等；然後才是房屋使用方麵的細節問題，例如門窗是否平直。除此之外，購房者在驗房的時候，不妨帶上電筆、直尺、小木槌等工具，以便於檢驗。
★【驗房自備工具】★
1）1隻塑料洗臉盆(通水)--用於驗收下水管道是否堵塞，但不可以測試管道密合狀況及管壁壓力
2）1隻小榔頭或小鋼球(輕敲或滾動)--用於驗收房子牆體與地麵是否空鼓
3）1隻塞尺--用於測裂縫的寬度
4）1隻5米卷尺--用於測量房子的淨高
5）1隻萬用表---用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通
6）1隻計算器---用於計算數據
7）1隻筆--用於簽字
8）1把掃帚--用於打掃室內衛生(全裝修)
9）2隻小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用於時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。
10)一本信簽紙----隨時就收樓過程中發現的問題進行書麵登記，並有雙方簽字確認.
二、驗房過程
從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子裏了。（記得拿那些工具哦）開發商在為業主辦理入住手續時喜歡“無證可依”！購房者在辦理入住手續時要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修入住後發現問題時開發商找借口推諉責任。驗房時要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機等，便於測量、記錄、取證，主要應檢查以下內容：
１）詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽台等部位有無開裂現象；（陽台裂縫危險大）
Ａ、檢查房屋有無裂縫。首先要仔細查看房屋主臥及客廳靠近露台的地麵和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什麼樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補後不會妨礙使用。若裂縫與牆角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。其次要看露台處的兩側牆麵是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最後看承重牆是否有裂縫，若裂縫貫穿整個牆麵且穿到背後，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。
Ｂ、檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發現問題。有時，可在房頂上用細繩栓上一重物，貼牆放下至牆腳，從四周檢查其傾斜程度。
工程師提示您：由於新房子空關時間較長，在門窗軌道裏會有一些灰塵和建築垃圾，所以切不可很衝動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚後就可以看了
２）檢查牆體平整度、是否滲水、是否有裂縫
檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地麵和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋牆麵是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現象，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛生間、陽台的頂部和管道接口是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之後，可在交房之前要求物業公司工作人員一同前往，把廚房、衛生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。
牆壁：環視牆身或用手觸摸，便可看出牆麵是否平整潔淨、油漆功夫如何，若油漆沒有順同一方向漆，便會出現若隱若現的“路軌”，影響美觀性。牆身出現裂紋，表示油漆功夫馬虎，注意相關位置要留有空調管孔，這些基本上是要靠我們的眼睛去觀察。基本檢驗程序是一看二敲三鑿。
工程師提示您：特別是查看一些牆體是否有水跡，特別是一些山牆、廚房衛生頂麵、外牆等地方，如有的話，務必盡快查明原因。
３）驗門窗
這裏猶其以驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽台門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，隻有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽台門一般要看陽台門的內外的水平差度。曾經看過一種情況，陽台的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。
門窗：用手按門窗套不應有空洞和軟彈的感覺，直角接合部是否嚴密，表麵是否光潔，不上鎖是否會自動關上或打開，目測一下四角是否呈直角，門窗套及門麵上有無釘眼、氣泡或明顯色差。用水管噴射外牆10分鍾或以上，然後看窗台上會否出現水漬。此外，還要留意窗台雲石是否崩裂，可用手輕觸窗台，以不刮手為原則。
４）仔細檢查地麵有無空殼開裂情況。
工程師提示您：如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修複，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰裏關係。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。
地板：看看地板是否起翹，聽聽地板是否空心，地板鋪設修邊也不容忽視，尤其角位及近門位置，宜多加留意。留意地板有無明顯的縫隙和不平整，地板與踢腳板結合部是否密合，在每個房間裏慢慢地走一遍，仔細聽聽有無“吱咯吱咯”的響聲。
５）地平
其實驗收這個，對於普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地麵與門口內地麵的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現發展商的建築質量。
因為作為業主方，根本是不可能去驗收主體結構的。那麼就隻能從這些細節來看質量了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那麼方法也是挺簡單的。
去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然後注滿水。先在門口離地麵0.5米或1米處畫一個標誌。然後把水管的水位調至這個標誌高度，並找個人固定在這個位置。然後把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。然後看水管在該處的高度，然後再做一個標誌。然後用尺測量一下這個標誌的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。
一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的範疇。如果出這個範圍，你就得注意了。我見過最嚴重的水平差度達到7厘米的，測量後我還以為我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀(當然，這個一定要大型專業公司才有的設備了)這個問題就好解決多了。
６）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。
工程師提示您：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控製各分支線路。供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達不到要求，日後會影響電視的收看效果(這一點經常被忽略)。
驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質量。再就是電線的截麵麵積是否符合要求。一般來說，家裏的電線不應低於2.5平方，空調線更應達到4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。當然，這是一種理想的配置，多數土建的電線會差一個等級。
７）驗收下水情況，先用麵盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽台地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表麵無積水。
廚房：應驗清楚廚具是否有崩裂、刮花、搪瓷脫落等情況，廚櫃櫃門是否開閉自如，螺絲有無脫落。在洗菜池裏反複地裝水、排水、檢驗水管是否無異物堵塞。檢查衛生間的排水情況。看水是否能通暢無阻地排向出水口，否則將給今後的居住帶來不便或增加裝修改造費用。
工程師提示您：做好這些後，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。
８）驗收地麵下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然後約好樓下的業主在24小時後查看其家廁衛的天花。
工程師提示您：在全部用完水後，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。還有一種情況，不過就與驗收沒關了。那就是看看排汙管是否有蓄水防臭彎頭。按照經驗而言，如果排汙管沒有蓄水防臭彎頭，那麼整體房屋質量也就得打十二分的精神了。為什麼排汙管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發一種異味。也許會有發展商會認為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現建築商的施工質量的。
９）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、衝淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。
建築層高為2.8米，實際高度不宜低於2.6米，層高3米的實際高度不宜低於2.75米，住宅層高不能低於2.8米。
１０）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符，落實相關產品的售後維護期及保修工作歸誰作，明確這些權限；裝飾、裝修材料的標準在購房合同裏買賣雙方應對房屋交付使用時的裝飾、裝修標準有詳細的約定，包括：內外牆、頂麵、地麵使用材料、門窗用料；廚房和衛生間，使用設施的標準和品牌；電梯的品牌和升降的舒適程度等。
工程師提示您：通常在這方麵，應該沒什麼大問題，但是確實要仔細核實。
１１）房屋麵積的核定：任何商品房在交付使用時，必須經有資質的專業測量單位對每一套房屋麵積進行核定，得出實測麵積。因此，自己驗收時，隻要將這個實測麵積與合同中約定的麵積進行核對，即可得知麵積有無誤差。誤差較大的，應及時向開發商提出並協商解決辦法。
好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。
若驗收合格，購房者須在《房屋驗收交接單》上簽字認可，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按管理處的統一規定，繳納有關費用。若驗收不合格，購房者也應將不足事項明確記錄在交接單上，可暫不辦理收樓入住手續，再次收樓時間由雙方另行約定。
粵公網安備 44140302000013號